案例时间：2012年

案例简介：2008年10月，陈先生租下了临街相连的6套房屋，打通后装修成

一家湘菜馆。这6套房屋分属3位房东，陈先生说明了房屋用途和使用方式，

并分别与他们签订了租赁合同，合同中约定：“租期5年，从2008年11月1日

至2013年10月31日。每套房年租金15000元，签订合同当日支付第一年的租

金，之后每年10月1日前支付下一年租金；如未及时交纳租金，出租方有权终

止合同。”租赁前3年，陈先生均如约交纳房租，第4年的租金未能及时交纳。

    2012年，各出租人分别向济南市仲裁委员会提起仲裁。经调解，其中两

位房东与陈先生达成协议，约定陈先生支付房租及违约金后可以继续使用房

屋。可第三位房东徐先生不同意调解，他依据“如未及时交纳租金，出租方有

权终止合同”的合同条款坚持要求解除合同，收回其所有的房屋。

处理结果：仲裁庭审理认为，双方合同合法有效，陈先生拖欠租金显属违

约，应承担相应的违约责任。但考虑到以下因素，该案合同不宜解除。首先，

本案合同虽系双方就特定房屋签订的独立合同，但徐先生签订合同时已知道房

屋用途和包括其房屋在内的6套房屋将打通做一整体使用，本案租赁合同与其

他5套房屋涉及的租赁合同因而具有了事实上的关联性。在出现相同违约的情

况下，三位房东中其他两位都同意继续履行合同，若徐先生一方解除合同则必

然影响其他合同的履行。

    其次，徐先生的这套房屋现系菜馆消防通道，不可或缺，若改变菜馆布

局、重新整改装修则耗费很大，且合同至2013年10月即到期，现在解除合同

不符合保障市场交易促进经济发展的立法目的。第三，陈先生现已同意立即支

付下一年租金和违约金，徐先生的合法权益已得到适当救济和维护。因此，对

于徐先生要求解除合同的请求，仲裁庭未予支持。